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不動産投資は現物かREITか。あなたが投資家になりたいなら一択です。

投資

投資と聞いて世の中の人が思い浮かべる対象のうちの一つが不動産です。

メジャーな投資商品であり、これまでにも様々な不動産投資案件が存在しています。

大きく分けて不動産投資には現物とREITの二種類が存在しています。

投資の世界に縁がない方が不動産投資と聞いて思い浮かべるのは現物の方で、これは自分で物件を購入してそれを運営するというものです。

対してREITとは、別名を不動産投資信託といい、皆で少しずつお金を出し合って集まったお金で不動産の運営を行い、利益を分配するという投資信託の不動産バージョンのようなものを言います。

では不動産に投資する場合、どちらの方がより優れているのでしょうか?

それは、あなたがどういう属性になりたいかによって変わってきます。

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不労所得を得る真の意味での投資家になりたいならREIT一択

結論は不労所得を得たいのであればREIT一択です。

現物不動産からも利益は発生しますがそれはもはや労働の対価によるもので、ビジネスです。

現物とREITは投資対象が同じなだけで、かなりの特性の違いの違いがあるのですが

現物のほぼ唯一のメリットとしてレバレッジがかけられることがあります。

これは購入する予定の不動産を担保にすることで銀行から多額の融資を受けることが可能なことであり、例えばレバレッジが10倍だとすると100万円の手持ち資金があればその10倍、1000万円の物件を購入することが可能なのです。

そして得る利益はその1000万円の物件からの利益がもらえることになります。REITは基本的にレバレッジをかけることはできません。

これだけを聞くと、レバレッジを効かせることができる現物不動産の方が、利益の総額が良くなるのでREITである必要はないように聞こえます。そしてそう主張する方も多いですね。

果たして本当にそうなのでしょうか?

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現物派はリスクや手間を一切考慮していない

現物は購入した物件に欠陥があるかもしれません。

銀行からレバレッジをかけて借り入れたお金は利息をつけて毎月返済する必要があります。

借りる人がいなければ家賃を払ってくれる人もいません。

物件が古くなったり壊れたときに修理対応やリフォーム対応をしなければいけません。

住人が火災を起こした時の対応をしなければいけません。近隣への被害があれば猶更です。

日本では地震や大雨など天災によって物件が被害を被る可能性が高いです。

近隣にライバルが現れ予定の賃料では人が入らず値下げしなければいけないかもしれません。

住人が賃料を滞納するかもしれません。入居者からあなたが訴訟される可能性もあります。

所得税として課税されるため利益の最大半分は税金として取られます。

売却したくなっても現物は買い手がなかなか現れません。買った瞬間に劣化で価値は下がっていくので買いたたかれることもあります。

購入や売却のときに手数料として余計なコストがかかります。

確定申告もしなければいけません。

不動産会社や入居者との手続きもあなたがやる必要があります。

すべてあなたがやる必要があります。

簡単に思い浮かぶだけでこれだけ浮かびますが、まだまだありそうです。

一つ言えることは現物は買ったら放置して終わりの投資商品ではなく、買ったあとも自分で様々な努力や労力を払わなければならない投資商品だということです。

維持費、保管料、手数料、折衝の手間、そして天災などで物件を失うリスク、借金だけが残る怖さ

そういった物を抱えながら毎日過ごさなければならない現物不動産は、もはやビジネスなのです。

そしてそういった土俵で勝負するのは、元からプロがしのぎを削ってやっているのです。

勝ち目はありません。あなたに回ってくるのは不人気物件であり、労働の対価としてのショボい利回りです。

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REITなら先ほどのリスクはすべて無視できる

確かにREITは現物と違ってレバレッジが効かないため、自己資金の範囲でしか利益が出せません。

しかし先ほど挙げたリスクをほぼ全て無視することができます。

売買も簡単で即時に完了し、手数料もなく。面倒な維持管理費用や入居者が来るような努力などの手間などは一切する必要がありません。適切に物件も分散されているため天災リスクも低いです。

さらに税金も分離課税のため最大50%近く取られる現物に比べて安いのです。

手間がかからない。買ったら放置しているだけでいいのに利回りはほぼ同じなのです。

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まとめ:労働したいなら現物、投資家になりたいならREIT

以上です。恐らく現物に拘っている人はレバレッジを効かせて今すぐソッコーで金持ちになりたいと思っている人間でしょうから、こんなことを言っても無駄なのかもしれません。

しかし、現物不動産投資には非常に深刻なリスクと手間があることを覚えておかないと、身を亡ぼすことになりかねません。

「自分だけは大丈夫、うまくやれる。」

毎日のように開催されている現物不動産投資セミナーにはそう考えるカモが後を絶ちません。

現物はリスクを負います。そのリスクを背負うことができる決断を素早く下すことができる人は恐らく普段の仕事ができるタイプか、何も考えていないかのどちらかです。

そしてそういったタイプの人たちは往々にして、自分の能力が畑違いの場所でも優れていると過信して、そして無謀な行動に出て、自滅していくのです。

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